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集体土地房屋离婚时如何分割?
时间:2012-4-8 10:55:47  浏览:3169

    土地在我国有两种所有权形式,一种是国有土地,另一种是集体土地。
    农村土地实行集体所有制,土地归集体所有,集体组织再把住房用地分配给集体成员作为宅基地使用。宅基地只能在本集体经济组织成员内部转让,不能对外转让。在农村,有的地方对自建房屋颁发产权证,有的不颁发产权证,仅以宅基地使用权证作为房屋产权证明,这就使得农村自建房屋的产权不像城镇私有房产那样明确,对自建房产权的认定也不能一概而论,要具体问题具体分析。
根据《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款和第六十二条第四款规定以及国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》的规定,每个农户只能申请一处宅基地,特定的宅基地仅限集体经济组织特定的成员享有使用权。特定村民申请取得宅基地后只可自己建房,不可将其出卖、转让。禁止城镇居民在农村购置宅基地,城镇居民不能购买农村的宅基地。村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,将不予批准,同时法律规范禁止宅基地从农民手中向城镇居民流转。那么离婚时你们的宅基地上的房屋如何分割?
    (1)对方婚前在宅基地上建造房屋,你能否要求分割?
    他婚前建造的房屋,虽然你们婚后夫妻双方共同居住使用,但居住行为并不改变房屋权属性质,若你们夫妻双方没有特别约定该房屋为你们共同共有,则该房屋属于他的婚前个人财产。如果他因婚前建房而产生的债务是用婚后你们的夫妻共同财产偿还的,那么他应按偿还债务总额的一半给你相应的经济补偿。
    (2)对方婚前获得的宅基地,婚后共同建造的房屋,你能否要求分割?
    他在婚前就已经将宅基地申请完毕,但未建造房屋,结婚后你们一起建造房屋,在这种情况下该房屋属于你们的夫妻共同财产,离婚时应当予以分割。若你的户口也在他的集体经济组织内,可以对房屋进行实物分割并办理相应变更手续。若你的户口不属于他的集体经济组织内的农业户口,则你只能要求补偿款,而无法要求分割房屋。
    (3)你们共同建造的房屋只登记对方一人名字,你能否分得?
婚后你们申请宅基地并共同建造房屋,无论登记在谁的名下均属于夫妻共同财产,因为宅基地审批的特殊性,一般只登记户主一个人名字,这并不影响房屋作为夫妻共同财产。
    (4)对方父母在宅基地上建房为你们婚后居住使用,你能否要求分割?
    对方父母在宅基地上建房为你们结婚居住使用,如果房屋是对方的名义报建的,该房屋能否作为你们的夫妻共同财产,主要看房屋是在你们婚前建造还是婚后建造。如果是婚前建造,一般视为对他个人的赠与,你无权分割。若是婚后建造,一般视为对你们夫妻双方的赠与,该房屋为你们的夫妻共同财产。当然,如果你们双方另有约定除外。
    (5)婚后与对方父母一起申请宅基地并共同建造房屋,离婚时如何分割?
    农村宅基地大多是以户为单位进行审批的,因此由家庭建造而共同居住的房屋,属于整个家庭的共同财产。在你们夫妻离婚时,应当首先从中分割出属于你们夫妻财产的相应份额,然后对属于夫妻财产的部分再进行分割。如果在离婚诉讼中你要求对上述家庭共有的房产进行分割,但你们各方所有的房产份额又无法确认的,法院一般是先对你们夫妻双方所有的其它财产先进分割,对于房产的分割,则是让你另外提起分家析产诉讼。
    (6)你们一起购买的“小产权”房屋,离婚时如何分割?
    城市的很多郊区建造了大量的“小洋房”,价格很便宜,虽然国家“三令五申”但是还是有很多人去买,你们可能为了图便宜也买了。由于你们购买的这类房屋不符合法律的规定,无法办理产权登记。这种情况下由于在离婚时你无法提供权属凭证,法院也不能裁决归属。你们若可以协商一致由他取得房屋补偿给你钱款或你取得房屋补偿给他钱款也可以,否则你们只能等到国家允许你们进行产权登记后再另行处理。至于能否等到国家“开恩”很难准确预测,就目前情况来看,短时间内国家这一“禁令”很难放开。
    目前,在我国大部分地方没有建立宅基地住宅登记发证制度,因此,农民能够取得的一般也就是《集体土地建设用地使用证》。因此,合法房屋判断标准是以取得宅基地的使用权为前提条件的。如果房屋本身就是违法建筑,则不具备通过诉讼方式进行分割的合法性基础。在分割宅基地时,首先要划分清楚家庭共同财产和夫妻共同财产的区别。

 

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